파주시 제공, 지역주택조합 바로알기 및 유의사항

최근 지역주택조합에 대한 주택법 개정 등 지역주택조합사업과 관련된 문제점으로 인하여 조합원으로 참여한 시민들의 피해가 타시‧군에서 발생 및 지역주택조합에 관한 문의가 많이 있습니다.

지역주택조합은 일반 아파트 분양과는 다르므로 조합원으로 가입하려는 시민께서는 여러분의 소중한 재산을 지키기 위해서 지역주택조합에 대하여 꼼꼼히 살피고 따져본 후 선택하시기 바랍니다.

1. 지역주택조합에 대하여[주택법 제2조 제11호]

가. 조합원 자격 : 조합설립인가신청일 현재 서울특별시・인천광역시 및 경기도에 6개월 이상 거주한 무주택이나 소형주택(전용 85㎡ 이하) 소유자인 세대주(세대주 : 세대원 전원이 소형주택을 소유한 세대의 세대주를 말함)

나. 구성요건 : 조합원이 주택건설예정 세대수의 1/2이상(최소 20인 이상 구성) 구성

다. 부지확보

(1) 조합설립 시 : 주택건설대지의 80%이상의 토지사용승낙서

(2) 사업계획승인신청 시 : 대지의 100% 토지소유권 확보(지구단위수립시 95%이상)

라. 등록사업자 업무대행 : 조합원 가입알선 업무를 제외한 사업추진 업무가능

마. 시공사 선정 : 조합원 총회의 의결을 거쳐 시공자를 선정․변경 및 공사계약 하여야 함

바. 일반분양 조건 : 조합원에게 분양하고 남은 잔여주택이 30세대 이상일 경우

■ 주택조합 관련 주택법 주요 개정사항(시행일 2017. 6. 3)

  ○ 주택조합설립 신고[주택법 제11조의3(조합원 모집 신고 및 공개모집)]

    ☞ 조합원 모집을 위해서는 주택조합 설립인가 전 시장에게 신고 후 공개모집의 방법으로 조합원 모집

    ☞ 신고 시 제출서류

      - 조합 발기인 명단 등 조합원 모집 주체에 관한 자료

      - 주택건설예정지의 지번·지목·등기명의자 및 도시·군관리계획 상의 용도

      - 주택 건설·공급 계획 등이 포함된 사업의 개요, 토지확보 현황(확보면적, 확보비율 등) 및 계획과 이를 증명할 수 있는 토지사용승낙서 등의 자료, 조합 자금관리의 주체 및 계획의 포함된 조합원 모집공고안

      - 조합가입 신청서 및 계약서의 서식

      - 법 제11조의2제1항에 따른 업무대행자를 선정한 경우에는 업무대행계약서

  ○ 조합 탙퇴 및 비용 환급[주택법 제11조(주택조합의 설립 등) 제7항~제9항]

    ☞ 조합 탈퇴 및 비용 환급에 관한 규정 신설

  ○ 업무대행사의 업무 범위 구체화[주택법 제11조의2(주택조합업무의 대행 등)]

  ○ 손해배상책임 명시 및 시공 보증 의무화[주택법 제14조의2(주택조합사업의 시공보증)]

  ○ 벌칙(주택법 제102조 제2호)

    ☞ 주택조합의 조합원을 신고하지 않고 모집하거나 공개모집하지 않는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 부과

  ※ 조합원 모집 신고 및 공개모집에 관한 경과조치

    1. 이 법 시행일 이전에 제11조 제1항에 따라 주택조합설립인가 신청을 한 경우

    2. 이 법 시행일 이전에 주택조합설립인가 신청을 하기 위하여 일간신문에 조합원 모집 공고를 하여 조합원을 모집한 경우

2. 유의사항

가. 주택조합 사업은 최근 주택조합설립 신고절차를 신설하여 주택법(이하“법)에서 규정하고 있으나, 각종 탈법 및 조합원들 간 갈등의 소지가 있을 수 있으므로 계약서, 조합규약 등 내용을 필히 확인하여야 합니다.

나. 토지 매입이나 사업계획승인, 시공자계약 등이 완료되지 않은 상태에서 조합원 모집 등 사업을 추진함으로 분양가격이 불투명하고, 토지가격 및 시공비, 사업계획승인 심의 과정에서의 사업비 상승에 따른 추가 부담금이 발생할 우려가 있습니다.

3. 사업시행절차

토지물색 ⇒ 주택조합추진위원회 ⇒ 주택조합규약 작성 ⇒ 주택조합창립총회 ⇒ 주택조합설립신고 ⇒ 주택조합설립인가 ⇒ 등록사업자와 협약 체결(시공사 선정) ⇒ 사업계획승인 ⇒ 등록사업자와 공사계약 ⇒ 착공 및 분양 ⇒ 사용검사 및 입주

   ※ 등록사업자와 공동사업추진을 위한 협약체결 및 공사계약 시기는 상기와 다를 수 있음.

4. 지역주택조합의 구성

가. 조합설립인가신청일 현재 서울특별시·인천광역시·경기도에 6개월이상 거주한  무주택이거나 소형주택(전용면적 85㎡이하 1채에 한하며, 당첨자 및 이를 승계한 자를 포함함) 소유자인 세대주로서 주택건설예정세대수의 1/2이상의 조합원으로 구성

   ※ 사업계획승인 등의 과정에서 주택건설예정 세대수가 변경된 경우에는 변경된 주택건설예정 세대수이며, 주택조합원은 조합설립인가 시는 물론 당해 조합주택에 입주가능 일까지 세대별 주민등록 상 세대주 자격을 유지하여야 함.

나. 많은 수의 구성원이 주택을 마련하기 위하여 주택조합을 설립하려는 경우에는 관할 시장(군수)의 신고를 거쳐 인가를 받아야 하고, 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하려는 경우에도 또한 같다.[법 제11조(주택조합의 설립 등)] 

5. 사업단계별 추진 관련 안내

가. 주택조합 설립 신고 신청 구비서류[주택조합(가칭) ⇒ 시장(군수)]

(1)“1”항의 주택법 개정사항의 신고 시 제출서류 참조

가. 주택조합 설립인가 신청 구비서류[주택조합(가칭) ⇒ 시장(군수)]주택법 제11조 및 시행령 제20조 

(1) 창립총회의 회의록 

(2) 조합장선출동의서 

(3) 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약 

(4) 조합원 명부 

(5) 사업계획서(조합주택건설예정세대수, 조합주택건설예정지의 지번․지목․등기명의자, 도시관리계획상의 용도, 대지 및 주변현황 등을 기재)

(6) 주택건설대지의 80%이상의 토지사용승낙서

(7) 조합원 자격이 있는 자임을 확인하는 서류

 ■ 총회의 의결을 요하는 사항 [규칙 제7조제5항]

   1. 조합규약(조합규약에 반드시 포함될 사항으로 법에 규정된 것에 한함)의 변경

   2. 자금의 차입과 그 방법․이율 및 상환방법

   3. 예산으로 정한 사항외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결

   4. 시공자의 선정․변경 및 공사계약의 체결

   5. 조합임원의 선임 및 해임  

   6. 사업비의 조합원별 분담내역  

   7. 조합해산의 결의 및 해산시의 회계보고

 ■ 조합규약에 포함하여야 할 내용 [영 제20조제2항]

  1. 조합의 명칭 및 소재지

  2. 조합원의 자격에 관한 사항

  3. 주택건설대지의 위치 및 면적

  4. 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항

  5. 조합임원의 수·업무범위(권리·의무를 포함)·보수·선임방법·변경 및 해임에 관한 사항

  6. 조합원의 비용부담 시기·절차 및 조합의 회계

  7. 사업의 시행시기 및 시행방법

  8. 총회의 소집절차·소집시기 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항

  9. 총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차

 10. 사업이 종결된 때의 청산절차, 청산금의 징수·지급방법 및 지급절차

 11. 조합비의 사용내역과 총회의결사항의 공개 및 조합원에 대한 통지방법

 12. 조합규약의 변경절차

 13. 그 밖에 주택조합의 사업추진 및 조합의 운영을 위하여 필요한 사항

나. 주택조합 업무대행 조건

(1) 지역조합의 경우 사업의 지연 또는 실패로 인한 피해 발생에 대하여 책임이 없는 무자격 대행업체가 난립하는 부작용을 방지하기 위하여 공동사업주체로서 책임이 있는「시공능력 있는 등록사업자」가 주택조합의 업무를 대행할 수 있습니다.

■ 등록사업자의 주택건설공사 시공기준 [영 제17조제1항]

 1. 자본금 5억원(개인인 경우에는 자산평가액 10억원) 이상

 2.「건설기술관리법 시행령」 별표 1의 규정에 의한 건축분야 및 토목분야기술자 3인 이상. 이 경우 동표의 규정에 의한 건축기사 및 토목분야기술자 각 1인이 포함되어야 함

 3. 최근 5년간의 주택건설실적 100호 또는 100세대 이상

(2) 주택조합의 업무대행자는 공동사업주체인 시공자 또는 주택건설 등록사업자, 정비사업전문관리업자 등으로 한정되며, 업무대행자는 거짓‧과장의 방법으로 조합 가입 알선행위를 하여서는 안됩니다. (주택법 제11조의2제3항) 

 

다. 사업계획승인 신청

지역주택조합이 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 일반적인 분양주택사업과 달리 사업계획승인 신청 시 주택건설대지의 소유권을 100% 확보(법 제15조 및 영 제16조제2호) 등 법령에서 규정하는 요건을 갖추어 사업계획승인신청을 하여야 합니다.

※ 지구단위계획 수립시 주택건설대지의 소유권 95%이상 확보

 

라. 조합주택 잔여분 분양방법

(1) 조합원에게 분양하고 남은 잔여주택의 수가 30세대 이상일 경우에는  「주택공급에 관한 규칙」에 의거 일반분양.

(2) 조합원에게 분양하고 남은 잔여주택의 수가 30세대 미만일 경우에는 임의분양 할 수 있습니다.

6. 주요 문의 사항

가. ○○지구 주택재개발정비사업

   1. 주택재개발정비구역으로 지정된 사업대지에 지역주택조합 조합원 모집 신고 또는 조합 설립인가 신청이 가능한지?

(1) 「주택법」제11조의3(조합원 모집 신고 및 공개모집) 및 같은법 시행령 제20조 제7항 규정에 의하면‘지역주택조합 조합원 모집 신고 또는 조합 설립인가 신청 시 이미 수립되어 있는 토지이용계획이 있는 경우 그 주택건설대지와 중복되지 아니하도록 하여야 한다’라고 규정하고 있음.

(2) 따라서, 주택재개발 정비구역 해제가 선행되어야만 지역주택조합 조합원 모집 신고 또는 조합 설립인가 신청이 가능함. 

    2. 「주택법」개정(‘17. 6. 3) 이전에 일간신문을 통한 조합원 모집공고를 한 경우에도 지역주택조합 설립인가를 위한 조합원을 모집 할 수 있는지?

(1) 국토교통부 질의회신 등에 따르면‘「주택법」(법률 제14344호) 부칙 제4조에 따라 제11조의3의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정을 따르는 경우라 하더라도 해당 대지에 이미「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역이 지정되어 있는 경우에는 정비구역 해제 등이 있기 전에「주택법」에 따른 지역주택조합 설립인가를 위한 조합원모집을 할 수 없다’라고 해석하고 있음.

나. 운정 ○○○○

    1. 지구단위계획구역 지정 및 계획 제안 접수(2016.11.10.) / 지구단위계획 주민제안 요건 미충족에 따른 불부합(2016.11.14.)

(1)「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」제44조에 따라 계획관리지역 내 아파트 계획을 포함한 주거형 지구단위계획 수립 시 대상면적이 30만㎡ 이상이어야 함에도 신청된 지역의 개발면적은 약 11만㎡임

    ⇒ 지구단위계획구역 안에 초등학교 용지를 확보하여 관할 교육청의 동의를 얻거나 지구단위계획구역 안 또는 지구단위계획구역으로부터 통학이 가능한 거리에 초등학교가 위치하고 학생수용이 가능한 경우로서 관할 교육청의 동의를 얻은 경우에는 10만㎡이상도 가능함.

(2) 제안된 사업구역내 市소유의 공동묘지(○○동 산167번지 일원/12,646㎡) 토지에 대하여 사전협의 없이 사업계획 수립

(3) 사업대상 토지면적 및 대상필지의 2/3 이상에 해당하는 토지소유자의 동의가 있어야 하고 신분증명서 사본이 첨부되어야 함에도 2/3이상 동의와 신분증명서 미첨부

(4) 해당 지역은 2020 파주도시기본계획상 인구배분을 할 수 없으므로 아파트사업 추진이 불가함

    2. 사업관련 인허가 여부

(1) 지역주택조합 아파트 건립사업의 추진절차는 예정세대수의 1/2 이상 조합원 구성 및 주택건설대지의 80%이상의 토지사용승낙을 확보한 후 주택조합설립인가 신청을 하여야 함. (현재 접수된 사항 없음)

다. 운정 ○○○○

    1. 개정된 주택법에 따라 조합원 모집 전 지역주택조합 설립 신고 절차를 이행해야 하는 것이 아닌지

(1) 개정된 주택법에 따르면 2017. 6. 3. 이후부터 조합원을 모집하려는 경우에는 시장에게 신고 후 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 함.

(2) 다만, 부칙의 경과규정에 따르면 2017. 6. 3. 이전 주택조합설립인가 신청을 하기 위하여 일간신문에 조합원 모집 공고를 하여 조합원을 모집한 경우에는 개정 전의 규정을 따르게 되어 있음

(3) 해당 사업의 경우 2017. 6. 3. 이전에 일간신문에 조합원 모집 공고를 하여 조합원을 모집하였음으로 신고 대상에서 제외됨

    2. 사업관련 인허가 여부

(1) 지역주택조합 아파트 건립사업의 추진절차는 예정세대수의 1/2 이상 조합원 구성 및 주택건설대지의 80%이상의 토지사용승낙을 확보한 후 주택조합설립인가 신청을 하여야 함. (현재 접수된 사항 없음)

다. 기타사항

     1. 지역주택조합이 기존 사업계획승인을 받아 주택건설사업 추진이 가능한지

(1) 아파트 사업계획이 승인된 지역에 지역주택조합 아파트 건립을 추진하려는 경우에는 조합설립인가 신청 전 기존 사업계획승인 취소가 선행되어야 하며, 주택법에 따라 조합설립 후 조합인가 신청 등의 행정절차를 이행하여야 함. 

라. 기타 문의사항은 주택과 공동주택개발팀(☎ 031-940-4751~2)으로 문의하여 주시기 바랍니다.

"본 저작물은 '파주시'에서 '2018년' 작성하여 공공누리 제1유형으로 개방한 '2018 지역주택조합 바로알기 및 유의사항 공고'를 이용하였으며, 해당 저작물은 파주시청 홈페이지 www.paju.go.kr 에서 무료로 다운받으실 수 있습니다."